◆いざというときに備えて

　 私は現在、ビル1棟、アパート2棟、区分所有マンションを複数所有しています。もちろん本業は普通のサラリーマンです。不動産経営をしていて一番恐ろしいのは空室です。空室になった時、私には不動産収入とサラリーマン収入しかないので、もちろん空室分はサラリーマン収入から持ち出しでした。仮に空室が発生して、家賃が入ってこなくなったとしても、銀行への支払いは無常にも毎月やってきます。今まで空室が続いたことはいろんな事情があったのですが最大8ヶ月でした。この間、投資物件に突然の設備の故障でも発生したら、ボーナス分くらい一発で飛んでしまいます。

　そう考えると、不動産経営というのは立派な小規模事業の経営であり、もっとも重要なことはお金がきちんとまわることであると思います。私の不動産投資の師匠(?)から教わった話なのですが、不動産投資をやっていて、「いざ」と言う時に必要悪的に助けてくれるのが、無担保無保証のカードローンになります。

　まっとうなサラリーマン（私も含めて（？）ですが）にとって、消費者金融というのはなんとなく「悪」であって、アコギな商売であるように感じています。もちろん私もそうでした。しかし、無担保カードローンは申し込みをしても利用しなければ、とりあえずは何の支出もなく、よく言われているように借金で身も崩すこともありません。

　ここに書かれている範囲でやっている限りは、不動産投資は危険の高い投機ではなく比較的安全な投資です。コントロールされた借金であれば、むしろ人生にレバレッジをかけてくれるもので、サラリーマンがいわゆる金持ちになるために必要なものなのです。やってみないとわからないと思いますが、まさに「時間が稼いでくれる」という状態になります。コントロールされた事業であるがため、カードローンで借りたとしても月々の返済は決まっているので、一時的に利回りは下がりますが、安定して完済ができるのです。

◆無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ１

　 不動産経営者になる以前にやっておくべきこととして、必要なことは「サラリーマンの信用をフルに利用して借り入れの枠だけ作っておく」ということです。投資を始めて多額の借入をしてしまってからでは遅すぎます。とにかく借り入れの少ない内に無担保ローンのカードを作っておくべきだと思います。後から気がついても間に合いません。不動産で大きな借り入れをしてからでは十分な枠をもらいにくくなってしまいます。

　私は10件ほどのカードローンを契約しています。はっきり言って利率が高すぎ、使っていないのも多いのですが、実際に私が契約し、借り入れをしたことのあるもので、特にお勧めする無担保無保証のローンカードをご紹介します。無担保無保証であることに大きな意義があります。

　私が実際に使っている無担保ローンカードです。


オリックスVIPカード（左）、スルガ銀行リザーブドプラン（中）、楽天クレジット（右）

※当然、持つだけであれば無料です。やることは信用を「借入枠」に変えておくことです。


なぜ、これらがお勧めなのかと言うと、

�@借入可能な金額が最大300〜500万円まで
�Aカードローンの中でも最低レベルの金利である
�B使い勝手が良い
�Cそして審査基準が比較的やさしい

ということです。

　 というか、相当大型な短期投資や投機的取引をしない限り、ここでご紹介するもの以外を持つ必要がないくらいです。私も最初は師匠にだまされているのではないかと思い、不安だったので1枚作っただけでしたが、これで短期で借りたお金を頭金にして物件を買うことに成功した（スーパーノウハウを使って速攻で全額返済）ため、すぐに何枚も作って、取引に利用しています。いろいろと使って試したところ、とりあえず不動産投資を始めるに当たって、これら数枚だけあれば十分と言う結論に至っています。個々のお勧め理由は別途お教えします。

　 今のところ、機能や条件の優れたカードのランキングは以下のようになっています。

第１位　楽天カード

いまだ最強です！楽天クレジットマイワンは、借入可能枠が無担保ローンで最大の500万円で、金利も7.0%から。月々の返済金額も最大5万円と現在最も有利なカードです。この月の返済額が実は重要なポイントで、マイワンは低額から高額までどの領域を取ってみても最安となっています。つまり一括返済までのキャッシュフローに余裕があるということです。

第２位　スルガリザーブトプラン

スルガリザーブドプランは、借入枠が最高500万円と大きく、利率も7.0%からと最低レベルの金利となっています。月の返済額が若干高めに設定されているため、特に高額な領域において楽天マイワンよりも使いにくいかと思いますが、大きな枠と低い利率は特筆に価します。

第３位　JCBファーストローン＋

JCBファーストローン＋は、支払利息を最低限にしたい方に最も有利なカードです。返済の仕方に他のカードにはない特徴があり、毎月一定額を元金として返済するので、利息ばかり返しているという状態がありません。総額で言えばどれよりも利息が少なくて済みます。もちろん利率も8.0%からと安いです。

第４位　オリコカードローンCREST

オリコカードローンCRESTは、特に大型の借り入れをしたい場合によく使っているカードです。300万円の枠さえもらえれば、金利も月の返済額も最低なので、これを使うようにしています。ここも非常に早く300万円までの枠をもらいました。まずは金利の安くなる100万円の枠をもらって、早々に育てていきましょう。

第５位　セゾンローンカード

新しくカードを作ってみました。セゾンカードローンは100万円程度しか枠が作れない場合に比較的有利な利率になっています。50万円コースだと利率も高いですが、100万円コースか300万円コースだと、利率が低く、月の返済額も抑えられるので、まずはここで100万円コースを申し込むと安心。初めて申し込む系のカードです。

第６位　オリックスVIPカード

オリックスVIPカードは老舗らしくオールラウンドタイプの無担保ローンカードです。利率も借入枠も審査も返済額も一番バランスが取れています。ここは持っているだけで各種優待が使えるサービスがすごく充実しているので、それだけを目当てに持っておくだけでもかなりの価値があると思います。

◆無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ２

　 無担保カードローンで一番気になるのがやはり金利ですよね。サラリーマンをしている限り、あまり使う機会がなかったのですが、よくよく調べて比較してみると、知名度の高いまともな業者であっても年利27%クラスのものから、年利7%の超優良無担保カードローンまで、幅広くあることに気がつきます。7%といえばちょっとした不動産担保ローンよりも安いので、絶対に用意しておくべきです。

　 不動産投資事業を進めるにあたって、無担保カードローンは必要不可欠なものですが、そのなかで特に重要なポイントとなるのが、「借入枠が大きい」「利率が低い」「利便性が高い」の3点になると思います。

　 私は多くのカードローンを契約して、合計借入可能枠が1,500万円を超えています。不動産投資をやっていて、ごく稀に超優良物件に出くわすことがあります。例えば500万円の家族用マンションで、利回り30%というものなどです。なぜこんな物件が出るのかといえば、売主が倒産寸前で3日以内に現金が欲しいとか、競売前の任意売却で至急物件を売り払いたいというような理由です。

　 どちらにしろ、その超優良物件を手に入れるには、「すぐに」「全額」「現金で」ということが欠かせません。どれが欠けても目の前にある超優良物件を取り逃がすことになってしまいます。そういう時に役立つのが無担保カードローンなのです。

　 そういう連絡を受けたらすぐに提携ATMに行って、カードで借り入れ、手数料含め事前に600万円業者に振り込んでしまいます。ここでは数時間の差が勝負になりますので、会社にいる時は速攻で病欠してしまいましょう。できればその日のうちに契約をし、すぐに司法書士に登記の依頼をしてしまうことです。こういう物件はきまぐれなので、他の人に流れてしまったり、気が変わって金額が高くなったりすることも多いのです。超優良物件を目にしてやるべきことは「即断即決」のみです。

　 買ってしまえばこっちのもので、すぐに1,000万円（利回り15%）くらいで売却し、400〜500万円くらいの利益を手に入れたり、リフォームローンを使ってカードローンを全額返却、ゆっくり返済することで優良保有不動産のひとつとして大切にしたりと、どうとでもなるのです。私はそれで保有物件を増やし、都内でそれなりに広い自宅を手に入れることができました。

◆無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ３

　 アパートなどのちょっと高額な物件を購入する場合、やはり少しくらいは自己資金が必要になることがあります。基本的に私は現金ができれば返済に充てるようにしていますので、通帳に現金がたくさんあることはありません。しかし、どうしても欲しい物件が出てきた時、一時的にお金を持っているように見せる必要があります。それを「見せ金」といいます。

　 だいたい大きなローンを組もうとする時は、頭金に当たるお金を持っているかどうかを見るため、またはその大きな物件に耐えられるくらいのお金を持っているかなどを見るため通帳を見せろと要求されます。そういう時は、無担保カードローンで一時的に300万円くらい借りて、親や兄弟などの名前で自分宛に振込みをし、「この物件のために家族からお金を借りた」などと言って、金融機関に通帳を見せます。

　 ここでポイントとなるのは、金融機関に通帳を見せる２日くらい前に振込みを実施し、すぐに記帳します。そしてそのまま自分の口座からお金を引き出し、速攻でカードローンの返済をします。そこで使う利子は数百円くらいです。その後は絶対に記帳をしないでください。引き出したのがバレてしまいますので。その状態で金融機関に通帳を見せれば完了です。

　 そうすることで、通帳上は300万円の頭金を持っていることになり、しかも返済した後なので金融機関が信用調査をしたとしてもカードローンを借りているようには見えないようです。自己資金なしで物件を購入するにはテクニックが必要となりますので、ここではいえないような詳細情報は、【自己資金不要で不動産投資物件を手に入れる６つの方法】をご覧ください。

◆無担保カードローンを使ったスーパーノウハウ４

　 次の無担保カードローンを使ったノウハウは、つなぎ資金としての利用です。会社を経営している方であれば年中やっておられることかと思いますが、サラリーマンとしてこういうことを経験することはあまりありません。つなぎ資金といってもいろいろとあるのですが、例えば保有しているアパートでシロアリが発見されたとします。私の場合は駆除と補修に100万円強の費用がかかってしまいました。

　 シロアリなどの緊急事態の場合、このお金を瞬間で捻出しなくてはなりません。区分所有のマンションの場合でも、水廻りなどが故障すると、大家の負担で数十万レベルの補修費が発生するのです。しかも入居者に迷惑がかかるので大至急対応する必要があります。これが不動産経営の大きなリスクのひとつであると言えます。

　 シロアリの話に戻りますと、久しぶりに保有物件の様子を見に行った時に気がついたのですが、よく物件を見てみるとベランダの下が少したわんでいました。また、廊下のところもネジが外れ、やはりたわんでいたのです。これはなんだろうと思って、工務店に相談したところ、結果、シロアリにだいぶやられていたということでした。入居者に事故が起きなくてよかったと思います。

　 至急見積もりを取ったのですが、どう値切っても100万円レベルの費用でした。借り入れを起こそうにも数週間はかかってしまうのですが、一日でも早く修理しないと、入居者が怪我をしてしまった場合、大家の責任になります。ここでカードローンが役に立ちました。

　 すぐに100万円借り入れ、工事をお願いしたのです。それからゆっくりと国民公庫にリフォームローンの依頼をし（ここが実はスーパーノウハウなのですが、この借り入れの際に400万円ほどオーバーローンをして、他の物件の頭金に充てた経緯があります。）同年12月に返済が完了したという流れです。

　 多くの不動産を管理していると、一時的にキャッシュが足りなくなることは良くあります。購入時にかなりシビアに計算していても、必ず想定外が発生してきますので、そのためにも、使わなくても一応、借り入れの枠だけでも持っておくことが重要なのです。

◆必携の無担保カードローンについて

　 無担保ローンカードの基礎知識として最低限知っておくべきことをお教えします。よくテレビでやっているようなかわいい女の子が出て「ご利用は計画的に」とか言っているカードと、私がここで紹介しているカードはちょっと違います。仕組み的にはどちらも消費者ローンで無担保のものなのですが、大きく違う点が、
・借入可能枠が大きい
・金利が低い
という点です。

　 ・借入可能枠が大きい
　 チワワが出ていたり、ダンサーが踊ってたりするのはサラ金と言われるモノで、「ちょい借り」を目的としています。ですので、最大借り入れ可能額は、だいたい50万円から多くて100万円程度になっています。不動産投資のリスクを低減させるために持つカードとしては少々役不足ですね。

・金利が低い
　 これらのサラ金は法の範囲内で最高レベルの金利を取ってくるので無駄な出費が非常に多いのです。少なくとも年利15%を切る程度でないと、何回支払っても元金が減らず、いつまで経っても返済が終わらないという状態になってしまいます。

　 そこで私が無担保ローンカードを選ぶ際のフィルタは、借り入れ可能枠が300万円以上あること、金利が10%を切ることといったところです。これらを満たしていれば不動産投資に使えるカードであると言えます。

　 金利が高い無担保ローンのいいところは与信の審査が甘いことくらいです。しかし、いくら甘いといえど、50万円程度借りても何の役にも立ちませんので、われわれ不動産投資のリスクヘッジや一時的な出費に使おうと思っている人は、ここで選んでいるカードを選ぶべきかと思います。

◆融資可能枠の育て方

　 無担保ローンカードを契約して、まず最初は余程の人でない限り最大借り入れ枠が100万円程度かそれ以下だと思います。これはだいたいどこのカードでも同じだと思いますが、書類だけの与信審査だと、若干少なめに与信評価が出るようです。

　 最大300万円のカードであっても100万円くらいしか使えないようであれば、残念ですよね。この借り入れ可能枠を広げるためには「実績」を積む必要があります。私も年収が上がったわけではないのに、利用実績を積んだところ、あっという間に300万円になったカードがあります。

　 しかも増額申請をこちらからしたわけではなく、カード会社の方から「枠の増額をします」とオファーが来たくらいです（もちろん申請手続きは必要ですが）。

　 実績を積むとは、平たく言うと事故（支払いが遅れるなど）をすることなく、継続して借り続けるということです。要はお金を出したり入れたりとカードを活用すると利用実績が付き、「この人は安心してお金を貸せるな」と思われるようです。

　 もちろん年収があがったりした場合も増額申請可能かと思いますが、われわれサラリーマンはそう一朝一夕に給料が上がりませんので、利用実績を作った方が早道かと思います。

◆ローンカードの活用と注意点

　 私たち一般のサラリーマンの前に、本当に極稀に出てくるおいしい物件はどうしても即決が必要になります。なぜならばそういう物件は誰もが手に入れたいと思っているからです。銀行の融資を待っている時間があれば、すぐに他の人が手を上げてしまいます。

　 おいしい物件を手に入れるために必要な即決なのですが、これには２つの条件が必要で、ひとつめは速攻で物件を見に行ってOKを出せる眼力（度胸？）で、ふたつめは物件の価格＋お礼に値する金額を現金で用意できることです。

　 もちろん私もそんなレベルにはありませんが、とにかく手に入れてしまえばあとはなんとかなると思っています。おいしい物件は手に入れるのが一番難しく、出口戦略はいくらでも考えつきます。

　 圧倒的に価格競争力があるので、そのまますぐに利益を乗せて売却してもいいですし、改装して高く売り出してもいいですし、金利の安い長期型のローンに借り換えをしてそのまま長く保有してもいいと思います。

◆ローンカードの活用と注意点２

　 そんな物件を手に入れるには銀行の融資査定を待つことなく現金を用意する必要があります。私も実践している話ですが、私たちのような普通のサラリーマンの場合、現金を持っていないので無担保ローンカードを使うしかありません。

　 おいしい物件はかなり突然出てくるので、その時までにある程度ローンの信用枠を育てておく必要があります。最初は50〜100万円程度しか借りられないことも多いのですが、利用実績を積むことで意外とすぐに借入の上限が上がります。

　 現金が用意できないがために、目の前を素通りしていくおいしい物件を眺めるのは非常に悔しい思いをします。私もたまたまその時にローン枠を使っていたがために、見過ごしてきた物件がいくつかあるのです。

　 都心の駅徒歩1分で20%を超えるワンルームや、田舎ではありましたが3,4年で回収できるアパートなど、1,000万円以下のおいしい物件は稀に見かけます。しかし、現金を用意できない限りは話にならないのです。

◆ローンカードの活用と注意点３

　 おいしい物件を買うための現金を用意するにあたって無担保ローンカードを使うのですが、「簡単に言うけどよく分からない」という質問をいくつか受けましたので、初めての方向けに無担保ローンカードの基本的な使い方をお教えします。当たり前に思う方は読み飛ばしてください。

　 例えば200万円のお宝物件が出現したとします。感覚から言って10〜30万円程度のお礼が必要だと思いますので、手数料などを含めてだいたい250万円の現金を用意したいと考えます。

　 私は運よく300万円のローン枠のあるカードを持っていますので、一枚のカードで済みますが、100万円の枠しかないカードが3枚あれば300万円借りられます。無担保ローンカードの信用枠は合算して同時に使うことができるのです。以前、話をした方の中には、例えば「300万円の融資枠」というのは、ローンカードを全部足した枠なのか、一枚のカードで借りられる枠なのかがよく分かっていない方がいらっしゃいましたので、念のため。

　 無担保ローンカードは提携の銀行ATMなどから引き出すことができます。銀行の預金カードはATMからの引き出し制限が一日50万円程度と使い勝手が悪くなっていますが、無担保ローンカードは今でも100万円でも300万円でも引き出すことができます。3枚のカードが同じ銀行のATMから引き出すことできるかどうかはわかりませんが、三菱東京UFJ銀行のATMはかなり多くのローンカードを使うことができます（そもそもUFJが比較的多くのカードと提携していたようです）。

◆ローンカードの活用と注意点４

　 ATMからローンカードで現金を引き出す方法はATMによって、結構違うので注意してください。分かる方は良いですが、どこから操作に入ればいいのかなど意外と難しいので、初めて行っていきなりATMで引き出し方が分からないと思います。そもそも「無担保ローンカードはこちらを押してください」的な親切な書かれ方をしていません。

　 例えば、最初にATMのタッチパネルで「クレジットカード」から入る場合と「カードローン」から入る場合、「その他の金融機関とのお取引（だったかな？）」のどれに当てはまるかなどの操作はATMの仕様によって違うのです。

　 そこでスムーズに操作するコツは、ローンカードの裏に書いてあるお客様お問い合わせ先として必ず記載されているフリーダイヤルに、その場から携帯で電話をかけてしまえばよいのです。ローンカードのコールセンターは24時間、非常に親切に対応してくれます。ATMの操作は銀行名を言えば、向こうにマニュアルがあるようなので、ほとんどのカードは匿名でも懇切丁寧に操作方法を教えてくれます

　 私も無担保ローンカードを利用することについてはだいぶベテランだと自負していますが、今でも操作がわからないATM端末に出くわすことがあるので、その時はバシバシ電話しています。電話代も無料ですし。

◆ローンカードの活用と注意点５

　 現金を引き出したらすぐに銀行に直行すればOKです。また、なるべく宵越しで現金を持ち歩かないと良いと思います。ハッキリ言って300万円くらいを札束で運ぶのは怖いです。イメージとして、銀行の封筒に入るのはだいたい200万円くらいが限界です。そして普通にスーツの内ポケットひとつに入るのは600万円くらいが限界です。それ以上は私も触ったことがありません。

　 または、契約時に現金そのものが必要ない場合（振込みなど）、ローンカードで現金を引き出すや否や、すぐにそのATMで自分の通帳宛に振り込んでしまうのも手です。ちなみにどこのカードローンでもインターネットでのサービスを提供しているので、事前に振込先を指定しておくと、インターネットから自分の口座へ振り込むこともできます。今はこれが一番安心かもしれません。

　 無担保ローンカードでも多くの種類がありますが、私は業界随一の低金利と利便性（あとは審査のやさしさなども）を持っており、実際に自分で使っているものだけを紹介しているので、融資の審査さえ通れば、わざわざ高金利の他のカードに手を出す必要はありません。カードを研究してみると良く分かるのですが、紹介している以外のカードは、金利は高いわ、枠は小さいわで、審査が甘いこと以外のいいことがありません。

◆ローンカードの活用と注意点６

　 無担保ローンカードの返済については、借入金額にもよりますが、だいたい毎月1万円から5万円程度になっています。これこそ各社で異なりますので、よく調べた方がいいですね。左の無担保ローンカードランキングは月々の返済金額を考慮して作成してありますので、参考にしてみてください。

　 私はキャッシュフローを重視していますので、金利なども重要ですが、毎月の返済金額が低めに設定されているカードを高く評価するようにしています。同じ300万円を借りるにしても返済金額が月々4万円のものもあれば、6万円のものもあり、返済の苦しさにはかなりの差が出てきます。現金をどっさりと持っている人を除けば、不動産投資は長く、比較的安全な自転車操業の繰り返しなので、少しでも安定した自転車操業を心がけたいと思います。

　 返済は毎月1回です。返済が遅れると事故として記録されてしまうとのことですので、自動引き落としにしておくと安心です。また、いつでも繰り上げ返済ができますので、家賃が入ってきて少しでもお金が浮いたらすぐに全額返済にまわすのが良いと思います。繰上げ返済の金額はいくらでも大丈夫です。ボーナスが出ればそのまま返済にまわしたこともありますし、そうしていくと意外と早く完済が可能になります。

◆ローンカードの活用と注意点７

　 そうやってローンカードを使って引き出したり、返済したりを事故なく繰り返していると、自然と借入可能額の上限が上がっていきます。そうなると金利が下がっていき、借り入れ可能額も上がってきて、ますます使い勝手の良いカードになっていくのです。お金を借りられるということは本当にありがたいことだと思います。

　 それでも少々金利がお高いことには変わりがありませんので、とりあえず物件を手に入れて長期保有を考えているのであれば、金利の安いローンに借り換えをした方が懸命です。

　 借り換えの方法は以前にも書きましたが、リフォームローンとして銀行から借り入れるか、借り換えローンなどの商品も出てきましたので、それを活用するなどすればよいと思います。ただしこれらは繰り上げ返済の時に手数料を取られたり、保証人を取られたりすることがありますので、金利が数%程度の差であれば、そのままカードローンを使い続けた方が便利かと思います。

　 無担保ローンカードについては、昨今いろんな不祥事などで問題になっていますが、付き合う会社を選び、誠実に計画的に使うことで現金のない私たちの強い味方になってくれます。また、分かりにくいことがあれば、ご質問いただければと思います。

不動産投資はまず多くの物件情報を見て相場観を養い、経験値を上げることが重要です。