◆借入の基本
不動産物件の見方や考え方がだいたい分かってきたところで、実際に購入するためのプロセスに入ってくると思うのですが、実は何より難しいと思うのが借入になります。皆さんはどれくらい頭金に使えるお金を持っていますか？ご存知の通り、通常、不動産を購入する際には通常、物件価格の10%程度の頭金が必要になります。投資用であると30%が基本になっているようです。もちろん頭金が多ければ多いほど、月々の返済は少なくて済むので良いのですが、私のような蓄積もない普通のサラリーマンには一時に数百万円の出費は無理というものです。しかも投資用物件となると、より多くの頭金を求められることが多いと思います。
ここで必死で頭を使って考えなければいけないのですが、なんとか自己資金ゼロで済ませたいですよね。なぜなら人のカネ（融資）を使って不動産を手に入れることができるということですから。私はいろんな作戦を考えました。ご存知の方には当たり前のことも含まれているかもしれませんが、確認のためにも総て記しておきます。
①収益還元法作戦
これは基本中の基本なのですが、その物件が稼ぐキャッシュを当てにして返済原資とする考え方です。インカムゲインで投資をやろうとしている方には本当に当たり前に思えますが、何も言わないでワンルームの融資を頼みに行くと、その物件の担保価値とサラリーマン収入を返済の原資と考えるローンを提案してくるので、借入が非常に難しく、なおかつ大量の頭金を要求されることがあります。一見（いちげん）の金融機関であれば、こちらから収益還元法で見てくださいと一応言っておいた方が良いです。まだまだそういう考え方が浸透していないのか、たまに「うちはそういうことやってないんですよね」と言われる銀行もあります。
②住宅ローン作戦
もしも現在、住宅ローンを組んでいなくて、しばらくは本気で自分が住むための住宅を買うつもりがない場合、投資のための物件を購入するために、ローンを比較的審査の緩い住宅ローンとして申請するのです。もちろんそれなりの正当性がなければ無理ですが、迫真の演技で押し通せば、住宅ローンなので、有利な金利と比較的長い返済期間のローンを組むことが可能です。一度住んでしまえば、後は異動で人に貸すことになったとか言っておけばいいのではないでしょうか？（いいのか分かりませんが…）私はこれで3件程、ほとんど自己資金を使うことなく、購入の難しい部屋を購入することができました。（しかも本当に住民票を移動するなど万全を期してあります。）
③リフォーム作戦
普通の頭金を用意して普通に購入するのですが、後ほど「購入した物件をリフォームしたい」と言って、リフォームローンを組むことにより、頭金分をローン化してしまう方法です。分かりにくいかもしれませんが、例えば上記の住宅ローン作戦を活用したとします。とりあえず300万円程度を一時的に用意して、2,000万円の物件を長めのローンを組んでもらい購入します。購入後しばらくして「水周りが痛んできたのでリフォームしたい」と言って、金融機関に相談に行きます。水周りはとてもお金がかかるので、300万円くらいであればリフォームローンを組んでくれるのです。そうすると300万円は返ってきますよね。…というように、実質的に頭金を消費しない方法もあります。この方法は2件目以降の物件取得時に特に威力を発揮します。
他にもたくさん作戦があるのですが、また別途お話します。
◆どこから借りるべきか
この文章の中で、私は金融機関と銀行を区別して書いているのですが、お金を借りるところは何も銀行だけとは限っていません。私は投資を始めた当時、そんなことはまったく知りませんでした。むしろ銀行はサラリーマンの不動産投資のための資金のようなお金はあまり貸してくれません。不動産業者や街の中小企業は当たり前のように知っている話なのですが、サラリーマンがあまり付き合いのない金融機関は結構たくさんあるのです。
私は投資を始めるに最も良いと思うところは信用金庫や信用組合だと思います。住んでいるところと購入する物件の住所が一定の地域内にある必要があるなどの問題もありますが。信金などは、借入を依頼するに当たって、10万円程度の出資金を出さねばなりません。これは出資証券という有価証券としてのお金ですので、小額ながら配当金がもらえますし、つぶれない限りはいずれは返ってきます。
なぜ小規模な金融機関の方が貸してくれるかというと、1億の物件でも、1,000万円の物件でも、融資に際しての手間は大幅に変わらないからです。確かに大手銀行は大企業しか相手にしませんよね。小規模な金融スキームに合う金融機関を探さないといけないのだと思います。
また、信金などの小さな金融機関の方は、そういう小さな相談でも案外親身になって相談に乗ってくれる傾向があります。投資のための融資を初めて借り入れるのであれば、近所の信金や信組に顔を出してみるところから始めるのも悪くありません。たまに手頃な物件情報なども出てきますし。
どこから借りるかについても本当に多くのノウハウがありますので、これもまた後ほどお話したいと思います。
◆ローンのシュミレーション方法
興味のある物件を購入する際に、必ず概算でキャッシュフローを計算しなければなりません。キャッシュフローと言うと難しい気がしますが、ただの収入と支出の差（支出には減価償却費や税金類など厄介なものもありますが）です。とりあえずは物件を購入して、経営が回るか回らないかを検討する必要があります。
物件購入には多くの場合、銀行等からの借入が必要になりますよね。月々の大まかな支出を見るにはローンを何年で何%の利率で借りると、毎月いくらの支払いになるかを知らねばなりません。そのためにはローンシュミレーターで計算してみる必要があります。例えば、
http://www.c-house.or.jp/shop/main.html
練習のために、手軽でちょっと良さそうな物件を探してみました。例えば東京都で小田急線 千歳船橋駅 徒歩6分で500万円の物件がありました。ちなみに1984年築で月60,000円の収入だそうです。あまり売りは無いようですが、条件的には投資可能な物件の範囲内ですね。
これで上記URLで2番目のボタン、「借入金額から返済金額の計算」を押してみてください。そうするとローンシュミレーターの計算条件が出てくると思います。まず、借入予定金額をできるかどうか分かりませんが、最高額の「500」万円と入れてみてください。次に住宅ローンをするわけではありませんので、ボーナスのところは「0」万円としておいてください（ボーナスで返済することなく、毎月均等に返済することを延べ単といいます）。そして、借り入れ予定利率はシュミレーション上ではとりあえず「4」%としてください。投資用のローンは条件によってかなり利率が変わってくるので、とりあえず普通に4%で計算しましょう。返済期間は「10」年としてください。ワンルーム系投資は10年以内に回収可能なように設計しましょう。ご自身の年収は参考情報ですので、お好きにどうぞ。
そうすると、月々の返済は50,622円となりますね。これはあくまでも物件価格の全額を借り入れた場合の計算です。月6万円の収入だと、5万円が銀行支払い分となります。これにマンションに付きものである管理費や修繕積立金などを入れると、本当にとんとんになってしまうのではないでしょうか？この場合は、100万円程度は頭金として用意しておくと良いと思います。
※この場合、減価償却等は考えていませんのであしからず。
こういう風にして、暇な時に脳内投資（頭で投資対収益の計算だけしてニタニタしてみるバーチャル投資のこと）で経験を積んでみると、案外実地で役に立ちます。脳内投資に適している投資用物件が揃っているサイトは例えば「投資HOME'S」などが便利です。これの「投資・収益物件」というところをクリックし、中古マンションのところを見てみてください。ここはちょっと古くても優良な物件が結構多く、例えば東京近郊徒歩圏内の新築アパート一棟が2,000万円とかであったりします。かなりニタニタできますし、いいのがあればお金がかからないので資料請求だけでもしてみましょう。活動しないと始まりません。
◆どれくらいの金利なら良いか
金利というのは私もまだ10件程度しか借入を起こしていないので、他にもいろんなパターンがあるのだと思いますが、結論から先に言うと、今なら概して4%～5%程度で計算しておくと良いと思います。この程度であれば、投資としては妥当な方だと思います。
借入と金利の特徴として、銀行系だと借り入れは難しいですが、金利は安いことが多いです。一方、ノンバンクで土地ころがしの可能性があると判断されると、サラリーマンには返済不能なくらいの利率であることもあります。私はローンとしては最悪の場合6%でした（短期だと12%とかいうのもありました）。
公共や国の機関であると2%程度から借りられることもありますが、ワンルーム投資には融資してくれません。ですので、こういう場合はリフォームとして借りる作戦が生きてきます。
マンション投資と見られるとやはり利率が高いことが多いですね。面倒をしても大金を借り入れるとなれば、やはり住宅ローン作戦でしょう。ちょっと広めの部屋であれば、自分が住む住宅としてローン申請するのです。この場合はご自身のサラリーマン収入が返済の当てになると融資担当者は考えます。ここではローンシュミレーターで計算して、綿密に本当の返済計画を立てておかねばなりません。本当はご自身が住むわけではないのですから。
住宅ローンで良い点は金利が安いという点と、もうひとつ決定的に有利な点があります。それは長期で組めるということです。長期で組むということは、月々の返済が少なくて済みます。長期で組めれば、家賃と返済の差額が大きくなりますので、キャッシュフローが良くなります。これはなんとしても手に入れたい！というような物件が現れたときは、迷わず住宅ローン作戦でいくべきだと思います（なんども言うようですが、金融機関の担当者には本当に自分が住むのだということで進めてくださいね）。
住宅ローン作戦の欠点は、何度も使えないというところです。私は実を言うと2回使うことができましたが、2件目の住宅ローンはさすがにちょっと高くなっていました。
この作戦は、かなりケースバイケースだと思いますから、担当者と相談する必要がありますね。
◆借入に有利な条件、不利な条件
私たちがアパート・マンション投資で行う借り入れは、個々人に行うものですので、当然条件もケースバイケースになります。借り入れに有利な条件というものを知れば、少しは借り入れ作戦に活かせるようになるのではないかと思います。
私自身は借入を行うにはあまりいい条件ではないと自負(?)しているのですが、まずは不利であったと思うことを書いてみたいと思います。有利な条件はこれと逆になると思います。
①独身であること（当時）
②連帯保証人がいないこと
③サラリーマン収入があまり大きくないこと
④自己資金がないこと
⑤（投資を始めた後ですが）借り入れ額が大きくなってきたこと
になります。
①については、金融機関から見たらやはり「いざとなったら逃げるかも」と思うのかもしれません。幾度となく、融資担当者に「配偶者はいないんですか？いないならちょっと難しいですね」というセリフを言われてきました。私は困って、「彼女がいて、近々結婚するつもり」とか、「家の事情で結婚したい人がいるのだが、どうしても結婚できない」とか、いろいろと言い訳を使ってみましたが、どれが効果的だったかはよく分かりません。ほんと辛かったです。結婚してしまった方、あなたは全然不利ではありません。むしろ有利だと思ってください。ちなみに子供が多くいる場合はちょっと不利に扱われるようです。
②については、うちは実家が借金に対して厳しくて、不動産投資をあまり理解してくれていません。また、親兄弟に迷惑をかけたくないという理由もあるので、ほとんど完全にひとりの力で信用を完結することに成功しています（通常、ローンをする場合は親の実家などの担保をつけるか、連帯保証人＝人的担保をつけるのが普通です）。自分と、購入する不動産のみを担保にして融資を受けるのは至難の業ですが、もし失敗しても金融機関以外に迷惑をかけることはないので、自信を持って進めることができます。ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、連帯保証人をつけないで借りるスーパーノウハウとして、団体信用保険（団信：だんしん）をつけてもらうようにお願いしてみるといいと思います。これは自分が死んだら借金がチャラになるというようなものです。
③についてもしょうがないのですが、私はサラリーマンとしてはしがない方ですので、収入が1,000万円を超えるような人ほど信用されていないのが現状です。唯一、会社が大きいということで、私ではなく、その会社に勤めている私というものを信用してもらっているという感じです。給料が少ない分、会社の信用（大手に勤めているという事実だけで、会社が信用保証してくれているわけではありません）をフル活用しています。また、スーパーノウハウのレベルに入ると思うのですが、銀行に私自身を信頼と将来性のある人物であると売り込むために、私は頼まれてもいないのに職務経歴書と自分の考えをまとめた資料を作りました。5,500万円のアパートを購入した時は、これが決定打となって銀行が融資してくれました。人が貸付をするので、最後はやはり熱意をどう伝えるかです。ここは断言できます。
④の自己資金がないことについては、本当に致命的だと思いますが、物件を数件持つようになれば、なぜかなんとかなるようになります。（スーパーノウハウとして、短期的に資金を作る作戦については、別途書きたいと思います）私の場合は本当に自己資金がなかったので、初めての物件購入は自分が住むためのマンション購入でした。これは普通に新築で銀行の融資付でしたので、10万円のみで買うことができました（買った当時は不動産投資などまったく意識していなかったですが）。初期はこの物件を中心として自己資金不足を補ってきたと思っています。
⑤これは投資を始めてしばらくしてからの問題になると思いますが、借り入れ額が大きくなり、個人の信用の枠を超えてしまった場合、それ以上の貸付は困難になります。ここを破ることができるかどうかが、大きな成長の分かれ目になると思います。具体的にこうすれば破ることができるという方法はないのですが、私は打開することができたと思います。詳しくはスーパーノウハウのところで書きたいと思います。（一部、不動産投資の実績があるということで有利になる部分もあります）
◆借入の際に金融機関から聞かれること
・どこに住んでいるのか？
（恐らく信金は営業地域が決まっているためだと思われます。こればかりは正直に答えるしかありません）
・なぜ、不動産投資をしようとしたのか？
（大型物件になればなるほどこういう質問をされる気がします。私は将来起業しようと思っていて、そのための資金つくりであると答えました。案外ウケが良かったように思えます）
・どこに勤めていて、どういう仕事をしているのか？
（私は運よく手堅い会社ですので、たいした収入ではないですが印象が良かったように思えます。ここではなるべく手堅い仕事をしていて、歩合などの不安定要素が少ないことや逃げないしっかりした会社であることをアピールする方が良いです）
・なぜその物件なのか？
（鉄筋コンクリートの物件は、少々古くても減価償却期間（法定耐用年数）が長いためか、それなりに長い期間で返済するローンを組んでもらいです。ここでは購入しようとしている物件が賃貸的に人気がある物件である理由をきちんと述べると良いと思います。→賃貸で人気がある＝安定している。融資担当者は安定を好みます）
・親は何をしている人なのか？
（私は当時25歳程度でしたので、やはり最後は親ということだったのだと思います。まだ定年前でぎりぎりですが働いていましたので、それがまた好印象だったと思われます）
・結婚しているか？
（独身は本当に信用力が弱いです。ですが、彼女がいて、先を考えている旨を匂わすのは実際に実験してみたところ効果があるようです（本当かどうかはどうでもいいのです））
・連帯保証人は親でいいのか？
（私の場合はどうしても親が借金を許さないので、これが一番の問題でした。たまたま物件の売主が他の物件を買うためにどうしても手放さなくてはいけないという理由があったことと、それなりに売主が金持ちであったため、うまく交渉して売主に連帯保証人になってもらったことがあります。奇跡です！）
などでした。
◆連帯保証人なんていらない
不動産を購入するにあたって、なかなか難しいのが連帯保証人を探すということだと思います。こればかりは自力でなんとかなるものではなく、また、私の親もどういう形であれ借金というものに強烈な抵抗があるため、まったく当てになりませんでした。友達も数千万円の保証人になってくれることはあまりないでしょうし、あまつさえ私は独身ですので、妻を保証人にということもできませんでした。稀に奇跡的に売主などが保証人になってくれることもありますが、よほどの幸運がない限り普通は無理だと思います（私もそんな奇跡は1回限りでしたし…）。
さて、自己資金は０か、あっても少ないことと、連帯保証人がつけられないという２重苦の状態だったのですが、私は当初、この条件で区分所有マンションを何戸も購入することができました。これはいろんな不動産屋を何件も歩いて仕入れた情報で、スーパーノウハウの部類に入ると思うのですが、「借り入れには住宅ローンを使うべき」です。
これはまさに自分が住むという目的ですので、そこそこちゃんとした理由があれば、金融機関は了承するのです。例えば家族がいたとしても「会社までの距離が遠いため、家族は賃貸で自分が住むためのワンルームを購入する」という理由だったり、独身なら「賃貸を払うのがバカらしいので自分用のマンションを購入する」という程度の理由で十分です。これくらいであれば、いくらでも思いつきますね。
ちょっとわき道にそれますが、なぜ自己資金もなく連帯保証人もつかない普通のサラリーマンが数千万円もする一戸建てやマンションを購入することができるのかご存知ですか？既に購入したことがある方ならお分かりだと思いますが、必ず団体信用生命保険という保険に入っているのです。つまり、自分の命（など）で保証するから、お金を貸してくれという形で借り入れを起こしているのです。
団体信用生命保険とは？
http://www.jyukou.go.jp/faq/faq/ans_096.html
住宅ローンというのは、金融機関にとって非常に安全で貸し倒れ率の低いローンということになっています。自宅のためであれば、サラリーマンも数千万円もの借金を必死で返済していくのですね。しかも自分の命を保証として。
私たち不動産で副業している兼業大家サラリーマンは、自分が住んでいる自宅のローンは、物件に入ってくれている賃借人に返してもらうのです。ちょっと自慢になりますが、私も３年間兼業大家を頑張ってきた結果、現在は都内の一戸建てに住むことができています。私はほとんど総ての物件について、連帯保証人をつけておりません。それができてきたのも、総て団体信用生命保険のお陰なのです。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス
首尾よく「おいしい物件情報」に出会ったとして、それを実際に手に入れられるかどうかはファイナンスにかかっています。不動産投資におけるファイナンスとは平たく言うとお金の調達のことです。物件を購入するためにどこからどれだけどうやってお金を借りてくるかということを解決させねばなりません。
当たり前かもしれませんが、これが不動産投資の一番難しいところなのです。
もしも物件の価格＋α分だけの現金を持っているセレブな人であれば、ファイナンスは必要ありません。ドサッと現ナマで買ってしまえばいいからです（私は仮に現金を持っていたとしてもそうはしませんが…）。
究極のファイナンスは物件の購入価格＋購入に関わる諸費用＋αを、連帯保証人なしで20年以上の長期で借りることです（だと思う。ノンリコースローン以外にもっとすごいのを知っておられる方がいらっしゃれば教えてください！）。これができれば1円も使うことなく物件を手に入れることができるのです。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス２
物件の価格以上のお金を借りることをオーバーローンといいますが、事業として投資を行っている業者ならともかく、一般人向けにこれをやってくれることは滅多にありません。ご存知の通り、マンションやアパートローンというものは、住宅ローンでない限り頭金を20%程度用意しないと銀行も融資をしてくれないことが多いのです。
われわれ普通のサラリーマンに例えば5,000万円の20%で1,000万円の頭金を用意するのは至難の業ですよね！しかもこれに各種手数料その他がかかってくるのであと数百万円はかかるはずです。毎年100万円貯めても十数年かかるので、少なくとも薄給の私にはマネできません…。
ここが超えるのが難しい、貧乏人と金持ちの最大の溝となっているように思えます。（しつこいようですが私は未だにできません…）
これを乗り切る手法がありまして、頭金なしで物件を購入する奇跡のファイナンスです。私はまだ経験が数件しかないのでたくさんの例示ができませんが、これを実現させるためにやらなければならないことが、銀行に顔の利く人とコネクションをつくるということです。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス３
銀行の窓口からアパートローンの交渉を開始して全額融資というのは、ほとんど聞いたことがありません。何件かファイナンスを体験してきて感じたことは、所詮貸し付けも人がやることだということです。
われわれ借りる側から見ると決まったルールに従って厳密に貸付判断をしているように思えますが、銀行の判断基準など案外曖昧なもので、私のような比較的若い薄給のサラリーマンに対しても、結局は全額かそれに近い融資をしてくれているのがいい証拠です。
なぜ、私が物件の購入価格の全額かそれに近い融資を受けることができたのか？その理由のひとつはその銀行に対する強い影響力を持つ人にコネクションを張ることができたからです。もちろんものすごい金額のお礼（費用にならない）をしています。
蛇足ではありますが、私が貧乏サラリーマンであるにも関わらず、それなりに不動産投資をうまくやってこれた一番の理由は、少々のお金くらい相手に儲けさせてやれと思う、金離れが良いことではないかと思っています。これができないとなかなか大胆に増やすことはできないと信じています（私はこれを「活き金」と呼んでいます）。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス４
そのケースでは、たまたま不動産業者の社長が、銀行のOBか重役を良く知っていて、このOBが融資担当者に融資決裁の指示をしてくれたようです。そうすると融資担当者（平社員）は良く分からないけど通りそうもない決裁を作らされて、決裁のハンコをもらいにいくと、いつもは全然通らない決裁があっさりと通過するという仕組みです。
私も平社員ですので、こういうなあなあの関係はマジメに仕事をやっている人にとってバカらしく腹の立つものだと理解できるのですが、利用できるのであれば利用しない手はないと思って使わせていただきました。サラリーマンを普通にやっていてはわからないダイナミズムを感じることができて、非常に勉強になりました。それ以来、会社でも政治に気を使うようになりました。
コネクションを使う一番のポイントは、提示されたお礼（経費にならない現金）を値切らずに気持ちよく一括で払うことと、あまり細かいことに介入しないということだと思います。そもそもちょっとやましい仕事ですので、私はそのコネクションも知らないことになっていますし、外で会っても挨拶もしません。あくまでも他人で通す義理堅さが必要だということです。（→「話の分かるやつ」になる大切さ！）
本当にこんなところにこんなことを書いていいのか分かりませんが、まあだいたいどんなビジネスもそんなもんだと思いますので、とりあえず聞き流していただければと思います。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス５
他に物件価格の全額を融資してもらうフルローンを受ける方法として、私が体験したことですが、他人の与信と手間をまるまる引き継いでしまうというものがありました。
これはまったくの偶然なのですが、私ではない他の人が購入しようとしてローンの打診をしていた物件について、決裁の最終段階で銀行がその人の与信の調査をしたところ、隠れた借金が発見されたため、融資がオジャンになってしまったというケースで、運よく私がその物件と融資の決裁を引き継ぐことができてしまったのです。
銀行にとって不動産物件の融資をするにあたっては、物件の担保価値や収益力などのかなり綿密な調査を実施しています。それは特に遠方の物件であればかなりの労力（と費用）が要求される作業だそうです。ですので、一度調査を始めた案件は、融資が完了するまでちゃんと終わらせたいのだということです。
高級な物件も安い物件も調査にかかる手間は同じだと言います。今までかかった手間と無駄にしたくないという銀行の思いがあるようで、そういうところにうまくつけこむのも手かと思います。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス６
このケースでは、私の前の人が融資不可能になってしまって宙に浮いた案件について、私が「買ってあげてもいいですよ」という強い立場に立つことができたのです。私みたいな若輩者がこんな立場に立つのは稀だと思いますが、私は思い切って「全額融資してくれたら買ってもいいよ」と言ってみました。
銀行の担当者はものすごく唸っていましたが、イチかバチか上司に掛け合ってみると言ってくれました。結論から言うと成功したのですが、これは銀行の決算時期手前（3月）であったことと、物件の調査に大変手間がかかっていたため、オジャンにすることで今までの苦労を無駄にしてしまいたくなかったということから、無事に全額融資を勝ち取ることができました。
この物件はすばらしく良い物件であるとは言えませんが、6戸のアパートで、まあまあの満足度であったと思います。オジャンになってしまった前の人が頑張って交渉してくれたお陰で20年ローンが組めたので、キャッシュフロー的にもかなりの余裕がありますし、それなりに安定していると評価して良いかと思います。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス７
今まで書いてきたファイナンスの裏技とも言えるような方法の大前提として、一般的に満たしておくべき条件があります。最初に書くべきだったかもしれませんが、正攻法で銀行の窓口から融資の交渉を始める場合であっても押えておく常識があります。
銀行が行う融資にも、普通の営業会社と同じようにやはりノルマというものがありまして、貸付担当者は○億円をこの四半期中に貸し付けるというような目標が課されています。しかもその貸付は誰にでもやみくもに貸せばいいというわけではなく、ちゃんと厳しいチェックを通過したものである必要があるから大変です。
例えば物販の会社などでも、締め日の直前は少しくらい安くしても売上をかさ上げする努力をしていますよね。一般にセールと呼ばれているアレです。同様に銀行も締め日の直前はノルマを達成させるために決裁の基準が少し緩くなっています。これを利用しない手はありません！
所詮銀行といえどもただの会社ですので、うまくノルマに追い詰められている担当者に出会えば勝ったも同然です。「○月中に決済可能ですかね？」という担当者がいれば強気で攻めてみてください。その人は追い詰められている可能性が高いです。
◆物件購入の「キモ」、ファイナンス８
私が体験したケースでは、銀行の融資が最も通りやすい時期は、ズバリ9月末と3月末です。確認はしていませんが、この会社では半年締めだったのかもしれませんね。担当者が言うのですから間違いないでしょう。逆算すると、購入する物件を手配するのは真夏と真冬くらいがちょうどいいかと思います。
この頃にうまくノルマに追われている担当者に出会うことができれば、例えば、融資の決裁作るからとにかく3/20（←3月末締め切り直前）までに購入の契約（融資特約条項付契約）をしてくれと懇願されるくらいになります。この状態になれば、ちょっとくらいの無理は聞いてくれることが多いようです。例えばあと数百万円余分に貸してとかそういうやつです。
このことも知っている人なら当たり前なのかもしれませんが、私はまったく知らないことでした。銀行の担当者に何万円メシをおごって聞きだした情報です。是非ともこの情報を使いこなしてください。
◆投資ローンの借り換えについて
不動産投資ローンについて、どれくらいの金利で借りているでしょうか？私はだいたい平均すると4%+程度になっています。だいたいですが、金利と借入可能額（融資の受けやすさ（融資の甘さではない））は比例しているようで、金利が低い都市銀行などでは物件価値の7割や8割程度の融資しか出ません。一方、金利が高い金融機関ではオーバーローン（物件の購入価格以上の融資をすること）などの冒険的な融資をしてくれることが多いようです。
つまり物件を購入するには金利の高い金融機関から借りるのが、物件を手に入れやすいという点で良いでしょうし、物件を保持し続けるには金利の安いところの方がいいわけです。
金利の高い金融機関とは、ノンバンク系の会社でオリックスなどが代表となります。例えばオリックスなどから多めに借りることでまずは物件を手に入れて、その後、長期保有する物件は数%の違約金を払って他の金融機関に乗り換えるというのもありかと思います。
◆投資ローンの借り換えについて２
数年保有している物件であれば、ある程度支払いも進んでいると思いますし、ノンバンクとはいえ金融機関が以前融資している物件であれば、一から借りるよりはるかに借り換えの方が、銀行から見ても融資のハードルが低いと思います。
そうして長く付き合っていく金利が低い（しかし融資条件が厳しい）金融機関を探していくという使い分けがあります。
借り換えまでの期間はだいたい1年以上は必要なようですね。とかく金融機関は「安定」を志向するようです。収入や経営が安定するまでは、貸す側としても不安が残ります。借り換えは無担保ローンカードからも可能なようです。とにかく法人から借りていればだいたい借り換えが可能だということでした。
