◆不動産投資、最初の最初

　 私の場合は、3年前不動産投資を始めるに当たって、先生もいなければ特に本などを読んだわけでもなく、ちょっとインターネットで物件の評価の仕方などを調べたくらいでした。今でもそうですが、理論が多くてほとんど実戦で役に立つ情報はなかったです。

　 サラリーマンをしながらできる副業という意味で、当時は月々1万円でも収入が増えるというのは魅力的でしたので、とにかく始めるだけ始めてみようと思い、まずは当時住んでいた賃貸マンションを仲介してくれた業者のところに相談に行ってみました。（当時25歳）

　 私：「あのぅ、不動産投資をやってみたいのですが、どんな物件がありますか？」
業者のおっちゃんは賃貸で世話になった時とは別人のような顔つきとなって、
業者：「若いうちは汗かいて働け！物件を見たいんだったら勝手に見ろ」
という感じで、ドサッとマイソクの束をテーブルの上に置いて去っていきました。

■マイソクの画像
※マイソクの例。不動産屋に配られる物件情報が書かれているチラシのこと。

　 私はムッとしたものの、おっちゃんの態度の豹変振りを見て「やはり不動産投資というものは、あまり一般人に教えたくないおいしい商売なんだ…」と直感したのをよく覚えています。

◆不動産投資、最初の最初２

　 初めて不動産投資を相談したその業者は六本木だったのですが、25歳だった私にはどの物件も恐ろしく値段が高くて卒倒してしまいました。不動産のロケーションはあまり都心過ぎても、始めるには適していないと思います。

　 その不動産屋に提示された少ない選択肢の中から、なんとか六本木徒歩5分くらいで一番安い価格（確か600万円くらい）のワンルームを探し出しました。

　 私「この物件が気になるのですが」
業者「外からしか見れないよ」
と素っ気なく言われました。空室だったのに…。

　 本当に意地悪されてるなぁと感じながら、一応見に行ったのですが、窓からは一面のお墓ビューで、階段は薄暗く、ゴミが散乱していたのを覚えています。マイソクではいいこと（駅近、高利回りなど）しか書かれていないので、実際に現物を確認しに行かないといけないなと思いました。

　 それでも当時の私には他に選択肢がなかったので、その物件を購入するにはどうすればいいかを不動産屋のおっちゃんに相談したのですが、「自分で銀行行って金策してから来い」となぜか怒鳴られたので、さすがに頭に来て帰りました。この業者からは一切ノウハウが得られなかったです。でも不動産投資は若い人には教えたくないおいしい商売であることと、物件選びよりも金策の方が難しいということだけは少し分かった気がしました。でも本当にヘコみましたね。

◆始めて買った投資用マンション

　 不動産投資を3年続けてきたなかで何か一番大変だったかというと、1件目を購入することでした。買えば買うほど、度胸がつくというか手際がよくなるからかもしれませんが、最初はハンコを押すこと自体がとても心的負担の多い作業でした。これから不動産投資を始めようとされるかたは、確実に記念に残る一撃（ハンコの）になることだと思います。

　 当時、私は不動産投資を意識せずに自分用のマンションを購入していました。これも今考えると信じられないですが、新築で35年ローンを組んでいたのです。たまたま自分用マンションを賃貸に出すと実は月々数万円手元に残るということを知り、不動産投資に興味を持ったしだいです。

　 実際に購入するまでに数件のマンションを物色しましたが、なかなか手ごろな物件に出会えませんでした。この頃は今ほどインターネットで検索するサイトがなかったため、実際に暇を見つけては不動産屋を訪ねて回っていました。利回りとかはあまり詳しくなかったため、本当にカンでフィーリングに合う物件を探すといった感じでした。→でも結局、足でいろんな人に話を聞いたことは、後日、ノウハウとなって現れてきましたので、ある程度足で稼ぐことも必要な気がします。

　 だいたいの不動産屋は以前書いた六本木の業者のような「若造のクセに不動産投資とは生意気な」という態度でしたが、まれに親身になって探してくれる業者もあります。（是非、そういう親身に対応してくれる業者と付き合ってください。）そこで数件の候補をもらって、最初に見に行った物件をものすごい勢いで気に入ってしまいました。たまたま空室で中も見られたのですが、山手線の駅徒歩数分、静かで最上階角部屋25平米という、自分が住みたいくらいのマンションでした。だいたい800万円で月8万円の家賃という感じです。つまり表面利回り12%ですね。

　 ただし！当時はあまり気にしなかったのですが、この建物は1978年築だったのです。きれいにリフォームされていましたし、ベランダも広く、入居希望者も見れば必ず気に入るタイプの部屋だったので、思わず買付証明を書いてしまいました。

◆始めて買った投資用マンション２

　 買付証明を書いたはいいのですが、先立つものがあまりありませんでした。世話になった不動産屋の馴染み（？）の信用金庫に一緒に相談に行って、物件代金800万円の内、なけなしの自己資金300万円を頭金にして仲介手数料や登記料等含め約600万円のローンを組むことにしました。まあ300万円でもあっただけ良かったのかもしれませんが、いきなり無一文状態です。独身だからこそできるワザという感じです。今であればこの程度の物件であれば頭金は絶対に1円も出しません！ これから投資をしようと思う方にとって、少しでも参考になればと思って、できるだけ具体的に書こうと思います。バカっぽいかもしれませんがご勘弁ください。

　 7月の初旬、不動産屋と一緒に物件近くの信用金庫に行きました。さすがに馴染みの信金だけあって、担当と課長、店長が出てきて名刺交換をしました。その後、店長は部屋から出て行きましたが、課長と担当に物件の説明をしました。課長からいろいろと聞かれたのですが、特に覚えているのは自己資金はいくらあるのかということでした。私はうっかり正直「に300万円くらいかな」と答えてしまったため、「では、足りない分600万円を借り入れましょう」と言われてしまいました。その他条件などは一切こちらから交渉の余地はなかったように思えます。月返済額6万円、4%で10年返済という条件です。家賃が8万円ですから修繕積立金や管理費を除くとほとんど利益なしという感じです。

　 かくして、私は晴れて夢の大家となったわけです。スタートは非常に小さいものでしたが、物件を保有するということ自体が既に経歴となるようですので、その後の物件取得には有利に働きました。めでたくすぐに入居者も決まり、利益は超少ないながらも安定した資産になっています。

◆自宅用物件としての投資物件（実録）

　 投資物件の1件目は、それまで住んでいた賃貸物件に家賃を払うのがバカバカしくなり、どうせ払うなら自分用に買ってしまえと思って買ったちょっと高級なこのマンションでした。投資用物件に必要以上に高級な物件は不要（自分が住むわけではないし、事業だし）なのですが、ここは自分が気に入って自分が住むために35年ローンまで組んで買ったプチ高級マンションです。

　 場所は東京のど真ん中、主要駅まで総て15分以内にいけるようなところでした。それでいて土日や夜は閑静で、都心とは思えない環境が気に入って購入を決意しました。当時は間違いない選択だと思っていたのですが、今となってはなんでこんな無駄なことを…と後悔しています。しかし不動産購入の流れが分かったことと、ハンコをつく度胸がついただけでも、高い授業料でしたがよかったと思うようにしています。

　 40平米弱で新築の1DK、風呂やトイレにも窓があり、大型のウォークインクローゼットがついて3,600万円くらい（高い！）です。ちょっと徒歩すれば7路線くらいは使えるロケーションの良さが魅力でした。しかも駅徒歩1分。新築なので設備も最新でした。ちょっと前のトレンディドラマに出てきそうな雰囲気に当時の私はやられたのだと思います。

　 振り返ってみれば、物件選びは初めてだったにもかかわらず、なかなかいいセンスをしていたと思います。以前書いた「良い物件の条件：まとめ」で復習してみてください。

◆自宅用物件としての投資物件２（実録）

　 最近、OLが自分用の新築マンションを購入するという話を良く聞きますが、当時の私もまさにそういう状態でした。別に将来に不安があるとかそういうわけではなく、いざとなれば人に貸せばいいやというくらいの軽い気持ちです。私は同じような境遇の人に言いたいです。「自分用の新築マンションは買うな」と。どう考えてもROI（投資対効果）が悪すぎます。数年落ちの中古物件を数百万円かけて自分好みにリフォームした方がまだ安くつきます。

　 さて、私がそのマンションを知ったのは、ひまな時間に会社で読んだ新聞のチラシでした。たまたま総務のお姉さんがチラシを片付けているのを横から眺めていたのですが、ちょっと冷やかしついでに見に行こうと思い、翌休日に現地に視察に行きました。もちろん生まれてはじめての物件見学です。

　 それは新築でしたが、物件自体はできあがっていました。仮に新築を買うのであれば、必ず出来上がったものを見に行くべきです。図面とショールームだけでは日当たりの関係や天井などの構造、部屋ごとに違う若干の仕様などが分かりません。新築投資用マンション（区分所有）などはもっての他です。数千万円をそんな賭けに使わなくても良いと思います。新築投資用ワンルームだけはダメです。

　 現地では1Fの店舗スペースで営業マンが応対してくれました。コンクリート厚や設備の自慢をしていましたが、既に空いているところは5,6箇所しかなかったので、とりあえずその中の一番上のフロアを見せてもらいました。

　 「おおっ！この部屋が自宅になるのか！」と、経験が少なかったのでホンキで感動してハンコへの道が一気に縮まりました。このマンションは1フロアに3戸しかない小型物件でした。でも各部屋のグレードは高く、角は見晴らしが良い上、前面道路も広いので開けています。窓のある夢のお風呂ライフが想像できました。

　 「よし、この部屋を買おう！」そう決めて、実家に相談しに行きました。

◆自宅用物件としての投資物件３（実録）

　 始めて買うマンションだったので父を連れて行ったのですが、効果はてきめんで、すぐに課長クラスが出てきました。やはり若い時はトラの威を借りねばいけません。詳細まで部屋の特徴について話を聞くと、シロウトが気がつかないポイントを教えてくれました。それは長い廊下の物件は無駄に金額が高いということです。

　 よく考えてみれば当たり前のことですが、占有面積には廊下も含まれていますよね。私の物件の場合はうろ覚えですが、確か短い廊下で36平米の部屋が3,600万円、長い廊下で40平米が3,800万円台くらいだったような気がします。当時、図面を見て気がついたのですが、確かに実際のところ居住スペースの広さに違いがなかったのです。数平米の長い廊下のために数百万円を支払うことはできません。それを教えてくれた課長に感謝です。

　 階数はどうせ買うなら100万円高くても上の方が良いということで、購入希望物件が決まりました。これも当たり前かもしれませんが、マンションの物件は上の方、そして角か南の方が価値がある傾向があります。賃料にも若干の差が出ることが多いです。

　 頭金を10万円(!)用意して、あとは全額住宅ローンということで打診してもらいました。銀行との折衝は総てデベロッパーが代行してくれます。ところが銀行からの回答は数百万円足りないということでした。なんとしても手に入れたかったので、値下げ交渉をしたところ、300万円ほど値引いてもらいました。

　 値引きをしてもらうポイントは、ギリギリまで頑張ったのだが他からは一切お金が捻出できない。しかしなんとしてもこの物件を手に入れたい。だから値引きをしてくれ。という流れだったと思います。他の投資用物件でもだいたい同じような値引き交渉をしてきました。

◆自宅用物件としての投資物件４（実録）

　 当時の私は不動産を購入する時に、どれだけ多くの諸経費がかかるかということをまったく知りませんでした。例えば仲介手数料だけでも、物件価格の3%+6万円なので、3,600万円の物件であれば114万円にのぼります。※この物件は売主が販売しているので、仲介手数料はかかりません（マイソク（チラシ）には「売主物件」と書かれています）。他にも登録免許税や司法書士への手数料、不動産取得税を始めとする各種税金がかかってきます。綿密な計算をしておかないと、一気に残高がマイナスになってしまいます。

　 そういう想定をしていなかったので、業者の言われるがままに物件価格プラスほんの少ししか用意していませんでした。お陰でちょっと親の助けを受ける羽目になりました。これがきっかけで、不動産についてもっと勉強しようと思ったのです。

　 販売業者と連れ立って銀行に行き、ローン担当者の言われるがままにハンコを押していたら、いつの間にか支払いが完了していたという記憶しかありません。ちょっと緊張して記憶が飛んでいるのだと思います。

　 そんなこんなで、晴れて一国一城の主となったわけですが、せっかくの新築マンションを1年かそこらで賃貸にまわすことになります。なぜならば賃貸で世話になった業者から、「この物件は賃貸に出せば20万円で貸せる」と言われたからです。その時支払っていたローンは月に換算すると13万円でした。単純計算すると毎月7万円手元に残ると思ったのです。世の中にはこんなにおいしい話があるのかと思って、すぐにその業者に賃貸に出したいと依頼し、自分は再び小さなマンションに引越しをしました。

◆初期に起こした大失敗（実録）

　 何がいけなかったのかというと、まずは自分ではあまり何も調べることなく、業者の言うことを完全に信じていたことです。マイマンションは業者いわく20万円の賃料で客がつくとのことでしたが、私が計算したところ、よく見ても17万円くらいだと思いました。思っていたのですが…、自分の物件だけは特別だと思っていたのです。ですので、20万円の賃料で募集をかけ続けていました。それは決まるわけないですよね。そんなことも知りませんでした。

　 また、私の、業者管理も甘かったと思います。途中で家賃が高すぎるのかもしれないとは思いましたが、プロが言うのだから決めてくれるだろうと勝手に思い込んだり、定期的なレポートなども要求しなかったりと、空室が出てしまう典型的なパターンに陥っていました。この失敗は恥ずかしいので誰にも言えませんが、ここだけではこっそりと公開してしまいました。

　 私の失敗を公開することで、ひとりでも業者にだまされることがなくなれば本望です。ここらへんは複雑ないきさつなのでうまく書くのが難しいですが。

　 かくして100万円以上の損失を出したにもかかわらず、大家になれなかった数ヶ月は終わりました。何事もなかったかのようにマイマンションに戻り、フツフツと大家への夢を暖め始めていたのです。

◆初めてのアパート購入

　 自宅用にと購入し、その後賃貸にまわした都心の新築マンションで失敗（？）をし、その後購入したはじめての投資用マンション一室で大家業を始めたわけですが、やはり１件だけでは満足できませんでした。収入も月あたり数千円しか利益がなく、税金を支払えば赤字となっていたと思います。世間で売られている新築の投資用ワンルームマンション収支の多くはこんなものではないでしょうか。

　 この間、いろいろと大家家業について本やネットで勉強していたのですが、やはり複数戸を持つことでリスクヘッジをしたり、フランチャイズのように一戸あたりの利益は小さくても大量に部屋をもつことで大きな利益となるようなモデルにしていかなくては成功とは呼べないと思うようになりました。そこで私は一気に保有個数を増やそうとアパートを手に入れようと画策するようになりました。


それまでは自分にもなんとか買えそうなレベルのワンルームや1Kクラスの物件ばかりを探し求め、数千万円もするアパートなどはノーマークでした。自分にはそんな大きな物件なんて買えるわけがないと思っていたので、懇意にしていた不動産屋にも相談しなかったのですが、世間話をしているときにちょっと冗談めかして自分もアパートを買いたいと話をしました。

◆熱意で不動産屋を動かす

　 私の先生である不動産屋には、不動産投資はまずワンルームを複数戸持ち、それで安定させながら実績を作り、それから大きな物件に手を出すのが常套手段だと言われてきました。私は現在でもそれが一番普通で手堅いやり方だと思っています。また、自分の収入などから言っても、一戸建てよりも高い数千万円もするアパートを一足飛びに購入することなど不可能だと思っていました。

　 ところが不動産屋に雑談でアパートが欲しいと語ってから数ヶ月経ったころ、本当に運良く金策に困ったある個人会社から５千万円クラスのアパートを引き取ってもらいたいという話が来たと連絡があったのです。聞けば埼玉県ではあるものの10戸規模のそこそこ大きなモノでしたので、無理だとは思いながらも物件を見に行きました。

　 そこは遠かったですが、かろうじて東京までの通勤圏内であり、物件は駅から徒歩10分弱でした。広いロフト付きの物件だったのでひと目でほれ込んでしまいました。まだその時も無理だと思いながら不動産屋に手に入れられるものならば是非手に入れたいと相談すると、じゃあ一肌脱ぐかという話になりました。

この時は本当に熱意を持って自分の本気度を説得したのが良かったのだと思います。不動産屋は実は多くの裏技を持っています。これを引き出して自分のために使ってもらえるような関係を築くまでが大変だと思います。私の場合は熱心さによって動いてもらえたのだと思います。参考になるかわかりませんが、念のため。

◆アパートは意外と買える

　 私たちが普通に自宅用の物件を購入しようとして金融機関に相談すると、だいたい年収に比例して借り入れの最大値が決まっているように思えます。それはだいたい正しいのですが、実のところ物件の販売業者と金融機関との関係や他の理由で上限値の設定は結構あいまいだそうです。

　 アパートも然りで、自分の年収に加えてアパート自体の収益力や担保性なども借り入れ金額に影響してきます。また、不動産業者と金融機関の担当者との関係も大きく影響があり、私の場合も不動産業者と長い付き合いのある銀行担当者がだいぶ働いてくださいました。

　 ここで聞いた最低限の条件が、定職に3年以上社員として勤めているということだけだそうです。私もこれを聞いてから迂闊に転職しようと思わなくなりました。ですので、それ以外の条件は5千万円以内の良い物件であれば、あまり極端に関係ないということです。

　 5千万円というのは、この銀行の場合、支店で決裁できる最大金額だからと聞きました。仮に5千5百万円の物件であった場合、5千万円と5百万円の2件の貸付決裁を起案すると手っ取り早いと伺いました。決裁額をちょっと超える物件の場合、2件で起案してもらえないかと相談してみてはいかがでしょうか。私も他の物件で実際に使っていますし。

◆アパート購入の資金調達１

　 はじめてのアパート購入の資金調達は本当に大変でした。まず最もネックであったことは都心の自宅用マンションの住宅ローンを持っていたことです。住宅ローンを組んでいることによる資金調達の苦労は後々まで引っ張ります。まだ住宅ローンを組んでいなくて、これから投資用物件を手に入れようと思われる方は、絶対に先に住宅ローンを組んではいけません。

　 これも聞いた話ですが、普通の高給取りではないサラリーマンで住宅ローンを始めたばかりの人の場合、基本的に投資用の貸付はしないそうです。私の場合は不動産業者の尽力で600万円程度の投資用借り入れができましたが、良くてもそれくらいが限界だそうです。

　 ですので、後日、私は資金借り入れの難しさから、その住宅ローンがついている新築マンションを手放すことになります。手放したはいいものの、その後良い物件が出てこないのであまり役に立ってはいませんが…。

　 私は仕方がなかったので、住宅ローンが付いているマンションを近々賃貸にまわすつもりであると力説し、不動産業者に賃貸の媒介契約書まで作ってもらってとりあえず住宅ローン問題を乗り切りました。見え見えの作戦ではありましたが。

◆アパート購入の資金調達２

　 次にネックだったことは連帯保証人がいなかったことです。前にも書きましたが親が絶対に借金をしてはいけないという教えだったので、とても保証人になってくれるわけもなく、仕方がないので正直に銀行の担当者に相談してみました。これについては、だいぶ渋られましたが、住宅ローンと同じように団信（団体信用保険）を適用することでなんとか保証人無しで勘弁してくれることになりました。

　 団信とは、自分が死んだり重度の後遺障害となった場合に、残りの支払い金額を保険によって完済させるという一種の生命保険です。住宅ローンは金融機関にとってそもそも支払い滞りの少ない安全な貸付（だから年収が少なくても貸してくれるし、利率も低い）なので、団信に入ってもらうことで連帯保証人をつけないでも借り入れが可能なのですが、この仕組みを不動産投資用のローンに適用してもらいました。

　 このアパートの時の団信の保険料は20年で90万円くらいだったと思います。この金額を一括で支払う必要があります。ただでさえ仲介手数料だ司法書士手数料だとお金がかかるときにこのお金は苦しかったですが、連帯保証人をつけないで不動産投資事業を展開できるということは、万が一失敗したとしても誰にも迷惑をかけることがないということですので、お金には代えられないメリットだと思います。

◆アパート購入の資金調達３

　 最後のネックは、アパートローンは通常、物件の8割程度までしか借り入れができないということです。たとえば5千万円の物件であれば、頭金を5,000万×20%の1,000万円を用意しないと購入できないということです。これに加えて各種手数料が加わるので、ざっくりと1,300万円以上は必要となります。私のような一介のサラリーマンにこのお金を用意することはできませんでした。

　 このネックへの対策は、事情によりどうしてもここには書けません（残念！）が、売主と協力することでなんとか5,000万円を借り入れることができました。もちろん売主には100万円程度のお礼をしました。

　 この業界では人を動かすために何かとお金が必要となります。はっきり言って私も物件を購入するために便宜を図ってくれた関係者には数十万円から数百万円までのお礼をしたことがあります。それも総て経費にできないものなので非常に苦しいですが、自分が物件を手に入れるためには必要なものだと思います。

　 しばらく不動産投資をやってきて思うことなのですが、0から資産を築こうとしている中でいわゆるセコい人はどうも成功しているように思えません。悪しき慣習なのだと思うのですが「こいつ話のわかるやつだ」と思われる（＝すっきりと必要なカネを払える）ことが、シロウトが業界に食いこむ重要なポイントだと思います。

◆資金調達のための銀行との攻防戦１

　 各種ネックをクリアするシナリオを持って、銀行の担当者との最後の攻防戦をしました。攻防戦といっても担当者をとりあえず納得させ、ちゃんと決裁をつくるための資料や理屈を整えてあげるのが目的です。

　 まず、投資をする目的などを聞かれました。これについては、自分が将来事業をするために若いうちから資産形成などの準備をするためだと答えました。冷静に考えると良くわからない理屈ですが、普通にサラリーマンをしていても数千万円の資本を作ることはできませんので、不動産投資を通じて働きながら準備をすると言っておきました。単に自分の将来のためとか言うよりは強いモチベーションを強調できて良かったのではないかと思います。

　 私は小さいながらも企画やマーケティングの副業をしていて、年に数十万円程度の収入はありましたので、ここをちょっと大げさに説明しました。そして私がこのアパートを購入し、近いうちに自分の仕事用オフィスをその一室に構えることで副業も大きくするような説明だったと思います。

　 なんにせよ、一番大事なことはまだまだ若造で収入も少ないけれど、将来大きく化ける可能性があるということを担当者に匂わせることがポイントだと思います。これは先生である不動産業者に指導を受けながら立てた作戦でした。

◆資金調達のための銀行との攻防戦２

　 次に自分が有能で会社で今後重用される（＝将来に渡って順調に収入が伸びる）ということをどのように説得するかと考えました。私は本当はたいしたことない人間で、今後会社でどれくらいの地位になるかということはだいたいわかるのですが、銀行の担当者に私と付き合っておくことが将来どれだけ役に立つかということをなるべく強く印象に持ってもらいたかったのです。

　 そのために会社で仕事のためにイヤイヤ取った資格を、あたかもすごい資格であるかのように説明し、それをもっているがためにこれから私はマネージャとして活躍するようになり、間違いなく収入が上がるというシナリオを作りました。

　 本当に書いていて恥ずかしくなるような稚拙なシナリオで悶絶しそうなのですが、意外にもあっさりと銀行担当者は理解してくれました。本当かどうかが問題なのではなく、普通のサラリーマンではなく、何か野心のあるやつだと思われたことが説得が成功した理由だったのではないかと思います。

◆アパート購入　決済日

　 私にとって5千万円もするアパートを入手することはかなり困難なことだったのですが、懇意の不動産屋の指導(?)もあり、無事に銀行の審査をパスすることができました。

　 決済日、私は喜び勇んで会社を半日有給にし（もちろん病欠！）、ハンコと必要書類を持って銀行に行きました。銀行に行くと担当者が個別のスペースに通してくれます。この時は売り手、売り手側に融資している銀行担当者、司法書士、私の側の不動産業者が同席していました。

　 まず、私に融資してくれる銀行担当者に言われるがままに融資書類（融資の証明書、団体信用保険、口座開設、火災保険、他振込依頼用紙など）に記入をし、片っ端から押印していきました。全部で20箇所くらいハンコを押したと思います。契約書は事前に作成しておきました。

　 次に登記に関する書類について記入し、司法書士に委託します。司法書士は印鑑証明と各書類の印鑑を照合し、一応本人確認をしているようです。

　 最後に私に融資をしてくれる銀行から、まだローンが残っている売り手の銀行宛に融資金額を振り込み、決済と物件の引渡しが完了します。融資のお金は一度、私の口座に記帳されますが、すぐさま引き出されます。通常この時、通帳やカードなどは取り上げられてしまいます（個人的に引き出されるのを防ぐため）。

　 このようにして、苦労はしたものの私は無事に初のアパートを手に入れることができました。帰りの道すがら、うれしくて叫びたい気持ちでした。物件の情報に出会ってから2ヶ月くらいかかったと思います。

◆銀行からの紹介によるおいしい物件（実録）

　 1件目の記念すべきアパートを手に入れてからまもなく、会社で仕事中にいきなり不動産屋から連絡があり、「いい物件が出たので、今日中に物件を見てきて！」と言われ、ガシャンと一方的に電話を切られました。

　 何がなんだか良く分からないまま、物件の住所と名前だけしか聞く時間がなかったのですが、その人の言うことに間違いはないと信じていましたので、その日の午後は仮病をして物件を見に行きました。もちろん仮病の名は腰痛です。

　 至急の物件は速攻で判断をしないと、すぐに他の人のところに流れていってしまいます。物件の査定を一生懸命するのも重要ですが、まあ損はないと思ったら判断してしまわないと一般の人がお宝不動産を手に入れるのは難しいです。

　 その後、会社から遠路はるばる隣の県まで足を運んで、見に行った物件は駅からだいぶ離れたものでした。まあ古くはなかったのですが、あまりパッとした印象もなく、まあ土地付の一戸建てだなと思ったくらいのものでした。

◆銀行からの紹介によるおいしい物件２（実録）

　 その日の夜中、会社に戻ってから不動産屋に寄って、落ち着いた状態で話を聞くと、不動産屋が急いでいた意味が分かりました。この物件は銀行の不良債権で、不動産屋と懇意にしていた銀行の担当者が任意売却として紹介してくれたものだったのです。

　 その不動産屋は当日時間がなくて見に行くこともできませんでしたし、たまたま自由になるお金がなかったということで、年中出入りしていた私に話を振ってくれたのです。

　 それで、実際に見に行った私は、正直にあまりいい印象ではなかったと不動産屋に話をしたのですが、聞くと価格が通常の半額レベルだったのです。利回りで言うと20%を超えていて、どうしても明日までに現金を用意しないと手に入れられないということで、慌てていたとのことでした。

　 印象は良くなかったのですが、利回り20%で一応安定した入居者であること、また、その時は運よく無担保ローンカードの枠が目一杯空いていたことなどの、良い条件が重なったため、私は購入を決意しました。

◆銀行からの紹介によるおいしい物件３（実録）

　 翌日、私は会社を休み（やはり仮病）、朝からATMを駆け回って無担保ローンカードを数枚使って数百万円を一気に引き出しました。こんなに大金を持ったことは初めてだったので移動の時はすごく緊張しましたが、なんとか約束の時間までに契約、決済場所の銀行までたどり着くことができました。

　 現場に着くと、不動産屋と銀行の担当者など数名、あとは運悪く破産してしまった売主が既に集まっていました。破産の現場らしく、窓もない暗い陰気な部屋であったことを覚えています。

　 実は前の晩に、不動産業者と打ち合わせをした時、「相手は破産していて落ち込んでいるんだから、おいしい物件を手に入れたとはしゃいじゃダメだよ」とアドバイスされていました。あくまでも無表情で、事務的に相手の気に障らないように振舞えと。そうでないと本当に刺されるかもしれないよと脅されていたので、私は役者張りに青い顔をしていたと思います。

◆銀行からの紹介によるおいしい物件４（実録）

　 そんなものすごく重い雰囲気の契約現場では、誰も一言もおしゃべりもせず、事務的に淡々と契約を進めていきました。私は「はい」以外の言葉を発していなかったと思います。心の中では、おれはなんて運がいいんだとはしゃいでいたのですが。

　 破産してしまった売主は生気なく、こちらも事務的に作業をされていました。後に登記簿の乙区（担保を設定する欄）を見てみると、この物件はバブルの時に私の購入金額の4倍もの担保が設定されていました。この人もバブルのあおりを受けた人なんだと思いました。

　 私は言われるままに現金を封筒から取り出し、銀行の担当者に渡しました。担当者は2人がかりで目にも止まらぬ早業で現金を数え上げ、契約はあっという間に完了しました。

　 何回か物件の契約の現場を経験してきたのですが、この時の契約が一番早かったような気がします。やはり銀行から融資を受けないで購入できる時は、手っ取り早いですね。契約の時に一番多く書き込んだりハンコを押したりするのが融資関係書類です。保険にも入らされますし、親兄弟の構成まで書かされてかなり不愉快な作業です。

◆銀行からの紹介によるおいしい物件５（実録）

　 さて、おいしい物件を手に入れる一番の肝を書きたいと思います。これは絶対に外では言われない話だと思いますし、私はやっていないのであくまでも参考としての情報ですが、通常、物件を紹介する条件として銀行の担当者にお礼をする必要があります。それも物件価格の数割にあたる驚くほどの金額を現金で渡さなくてはなりません。

　 もちろんお礼には領収書などはもらえません。つまり取引としては表に出ないお金です。銀行の担当者とはそれ以降、一切の連絡も取りませんし、仮に外で合ったとしても挨拶もしません。それでも手に入らないよりは買ったほうだ良い物件がおいしい物件として、私たちの知らないところでこっそりと出回っているのです。

　 銀行の担当者もクビをかけてやっているので、どちらがよいとは言えませんが、税金も払わず事務作業だけで百万円単位の現金を手に入れられるというのは本当に羨ましい話ですよね。今時、そういう話があるのかどうかは知りませんが、どこかでそんな物件が動いているのだと思います。

不動産投資はまず多くの物件情報を見て相場観を養い、経験値を上げることが重要です。